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嫩江市国有土地上房屋征收与补偿办法

发布时间:2022-05-28 来源:其 它

第一章  总则

第一条  为规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,促进房屋征收工作的顺利实施,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《住房和城乡建设部关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》(建房〔2011〕77号)、《黑龙江省人民政府办公厅转发省住建厅关于贯彻<国有土地上房屋征收与补偿条例>实施意见(暂行)的通知》(黑政办发〔2011〕52号)等相关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条  凡在嫩江市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作,均适用本办法。

第三条  为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称“被征收人”)给予公平补偿。

第四条  房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第五条  市政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作。

嫩江市房屋征收中心为市政府确定的房屋征收部门(以下称“房屋征收中心”),负责具体组织实施嫩江市行政区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作。

有关部门应当按职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第六条  市住房和城乡建设部门应当会同同级财政、自然资源、发展改革等有关部门,加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条  监察机关应当加强对从事和参与房屋征收与补偿工作的有关部门及其工作人员的监察。

第二章  征收决定

第八条  为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市政府作出房屋征收决定:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条  依照本办法第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用整体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入本市国民经济和社会发展年度计划。

第十条  房屋征收中心拟定征收补偿方案,报市政府批准实施。市政府批准实施征收补偿方案前,房屋征收中心应当组织实施下列工作:

(一)组织发展改革、自然资源、生态环境、财政、住建等有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见,征求意见期限不得少于30日;

(二)及时公布征求意见情况和根据公众意见修改情况:

(三)因旧城区改建,过半数被征收人对征收补偿方案有异议的,应当组织被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

第十一条  市政府做出房屋征收决定前,房屋征收中心应当组织实施以下工作:

(一)组织各相关部门按照各自职责出具符合本办法第九条所述规划、计划的书面材料;

(二)进行社会稳定风险评估;

(三)房屋征收涉及被征收人200户以上的,应当及时提请市政府常务会议讨论决定;

(四)协调财政部门将征收补偿费用足额存储到位,专户存储,专款专用。

第十二条  市政府作出房屋征收决定后,应当连同征收补偿方案及时一并公告。

被征收人对市政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

房屋征收中心应当做好房屋征收与补偿的宣传与解释工作。

房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

第十三条  房屋征收中心应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十四条  房屋征收范围确定后,禁止下列行为:

(一)办理房屋产权产籍交易、分户手续;

(二)办理或变更营业执照和税务登记等相关经营手续;

(三)新建、扩建、改建房屋;

(四)改变房屋用途;

(五)其他不当增加补偿费用的行为;

违反本条规定实施的,不予补偿。

房屋征收中心应当将前款所列事项,书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章  补偿

第十五条  市政府应对被征收人给予补偿,其中包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置费用的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

(四)对被征收人的奖励和补助。

第十六条  对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

第十七条  房地产价格评估机构由被征收人协商选定。市人民政府将提供一批社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产价格评估机构供被征收人选择,并将提供的房地产价格评估机构的基本情况在征收范围内公布。

被征收人经协商无法选定房地产价格评估机构,可以采取投票选择的方式确定。按一个被征收人(产权户)一票的原则,参与投票选择的被征收人数量应超过被征收人总数的50%。得票超过参加投票被征收人数量50%的房地产价格评估机构,确定为该项目的房地产价格评估机构。

投票选择方式未能确定房地产价格评估机构的,房屋征收中心可按得票率高低进行排序,在得票率较高的几个房地产价格评估机构中,组织被征收人代表采取抽签、摇号等公开、公平、公正的方式确定。被征收人代表由社区通过公开透明方式组织所有被征收人推举产生。被征收人代表的数量根据项目规模而定,代表人数一般为3人至9人的单数。被征收人代表选定后,应在征收范围内公示。投票选择、随即选定房地产价格评估机构时,房屋征收中心应当邀请公证机关进行公证。

评估机构确定后,由房屋征收中心履行房屋评估委托手续。

第十八条  房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地勘查,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内、外部状况的照片等影像资料,做好实地勘查记录,逐户做出评估报告。房地产价格评估机构在房屋征收现场应派专人做好解释工作。

被征收人应当协助并提供被征收房屋价值评估所需的材料。

房地产价格评估机构应当对经批准的地下建筑设施、门斗及被征收房屋装修价值出具单独的评估报告。

第十九条  房屋征收中心、被征收人和注册房地产评估师应当在实地勘查记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地勘查记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收中心、注册房地产评估师和2名无利害关系第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。

房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收中心提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收中心应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示,公示时间不少于7日。

公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。

第二十条  分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收中心提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收中心应当向被征收人转交分户评估报告,整体评估报告存档。

第二十一条  被征收人或者房屋征收中心对评估结果有异议的应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。

原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

第二十二条  被征收人或房屋征收中心对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当在收到复核结果之日起10日内,向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见。

第二十三条  被征收有证房屋部分倒塌或者全部倒塌的,可选择产权调换,原建筑面积不找差价(按照1:1的比例进行安置),其增加的面积部分按市场价格(以政府采购协议价为准)购买。此类房屋不享受其他优惠政策。

第二十四条  被征收人可以选择货币补偿,也可以选择产权调换。

征收个人住宅,被征收人选择房屋产权调换的,政府提供改建地段或者就近地段的房屋安置。

第二十五条  被征收人选择货币补偿的,房屋征收中心应当根据房地产价格评估机构出具的评估报告对被征收房屋给予补偿。

对未超过批准期限的临时建筑,以建筑安装成本结合时间等因素折旧计算货币补偿。

被征收人的附属设施如有动力电的,补偿迁移费1500元;其它附属设施不再另行补偿。

第二十六条  征收属于原国有企业或集体企业遗留的,且被征收人已依法取得被征收房屋所有权的,按照本办法的相关规定给予货币补偿或产权调换。

第二十七条  被征收人选择产权调换的,征收不动产登记载明为住宅的房屋,原建筑面积不找差价,按照1:1的比例进行安置,其增加的面积10平方米以内(包括10平方米)部分,按原房屋评估价格补齐差价款;再增加的面积部分按市场价格(以政府采购协议价为准)购买。

征收不动产登记载明为非住宅的房屋,原建筑面积不找差价,按照1:1的比例进行安置,增加的面积部分按市场价格(以政府采购协议价为准)购买。

征收住改非的房屋,对产权证标注性质为住宅,实际用于经营性用房,且在征收之日起经营达到三年以上的。具有依法取得营业执照和税务部门出具纳税所得额度证明,征收公告发布时正在营业之中的,主干道两侧房屋按产权证面积上浮20%回迁住宅;巷道房屋按产权证面积上浮10%回迁住宅。

第二十八条  用于安置的房屋,应严格按照建筑设计及施工图纸进行建设。如测绘面积大于应安置面积的,面积误差比在3%以内(含3%),3%以内按新建安置楼工程成本价补齐差价款,超出3%的面积部分被征收人不补差价款,房屋所有权归被征收人所有;如测绘面积小于应安置面积的,误差比在3%以内(含3%),征收人按市场价给予被征收人补齐差价款,超出3%的面积部分征收人按双倍市场价给予被征收人补齐差价款。

第二十九条  因各种原因造成没有进行产权登记的无证住宅房屋,应由市自然资源局、市城管执法局、市不动产登记中心、市房屋征收中心等部门进行认定。认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;对2007年6月前建造的未登记可居住房屋,认定为合法建筑的,在征收范围内进行公示,接受人民群众监督,公示7日后无异议的,如果选择货币补偿,可按房屋重置价格给予补偿;选择产权调换的,可按2:1的比例回迁安置新建住宅楼。

无证住宅房屋应当同时符合下列条件:

1.2007年6月以前建造(以航拍图记载为准);

2.独立开门,檐高在2.2米以上,墙厚度不低于37厘米;

3.符合居住条件,有取暖设施、有保温层的。

第三十条  被征收房屋的安置位置,按照市政府公布的征收补偿安置方案执行。

第三十一条  新建安置住宅房屋最小户型建筑面积多层不得低于40平方米、高层不得低于50平方米。以测绘部门最终测绘报告面积为准。

被征收人在本城(包括乡、镇)内仅有一套合法产权住宅,面积不足40平方米的,选择产权调换时补足40平方米。

第三十二条  被征收人选择产权调换安置的,按签约时间先后顺序优先选择楼层、楼号。征收现场设置公示栏,设计图纸要进行公示,实行阳光操作。

第三十三条  对被征收房屋的建筑面积和房屋用途的认定,以不动产登记注明的面积和用途为准,不动产登记未标注或标注内容与房屋登记簿不一致的,以房屋登记簿为准。

第三十四条  初次入住时不收取电子门、燃气表、水表、电表、热表初装费及自来水二次加压设备款。

第三十五条  征收住宅房屋选择货币补偿的,按被征收房屋产权登记载明建筑面积每平方米15元标准计发一次性搬迁费。按上述标准计算一次性搬迁费低于800元的,按800元计发。

征收住宅房屋选择产权调换的,按上述标准计算双倍计发搬迁费。

第三十六条  征收非住宅房屋及住改非房屋选择货币补偿的,按被征收房屋产权登记证载明建筑面积每平方米30元标准计发一次性搬迁费。按上述标准计算一次性搬迁费低于1200元的,按1200元计发。

征收非住宅房屋及住改非房屋选择产权调换的,按上述标准计算双倍计发搬迁费。

第三十七条  被征收人选择房屋产权调换的,自被征收人房屋搬迁验收之日起至交付产权调换房屋之日止,以原房屋产权登记注明的建筑面积为依据,结合过度期限,对被征收人按下列标准计发临时安置费:

(一)被征收房屋为住宅的,按月以被征收房屋建筑面积每平方米10元的标准计发临时安置费。每月不足600元的按600元计发。

(二)被征收房屋为非住宅及住改非性质的,按月以被征收房屋建筑面积每平方米20元的标准计发临时安置费;每月不足800元的按800元计发。

第三十八条  临时安置过渡期限不超过36个月。超过过渡期限的,超过部分加倍计发临时安置费。

第三十九条  因房屋征收而造成停产停业损失的补偿对象应同时具备以下条件(法律法规和政策另有规定的除外):

(一)具有土地房屋权属证明或经有关部门认定为合法建筑;

(二)具有合法、有效的经营执照,税务登记证;

(三)被征收房屋坐落位置与营业执照、税务登记一致的;

(四)确因房屋征收造成了停产停业损失。

对选择货币补偿的被征收人给予六个月的停产停业损失补偿;对选择产权调换的被征收人在过渡期限内按月给予停产停业损失补偿直至符合入住条件并通知入户为止。

第四十条  因征收造成停产停业,且被征收人提供了税务部门出具的上年度纳税所得额和劳动部门出具用工合同的,应按上年度月平均的应纳税所得额和职工月平均工资按月计发停产停业损失;被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额和劳动部门出具用工合同,或在征收决定发布前停产停业的非住宅房屋,对被征收人不计发停产停业损失。

被征收人选择货币补偿的,可按六个月计发一次性停产停业损失。计算公式如下:

停产停业损失=(上年度应纳税所得额÷12个月+上年度职工工资总额÷12个月)×6个月

税务部门应对被征收人的纳税情况出具被征收人应纳税所得额的书面证明。严格区分是未达到纳税起征点未纳税,还是应纳税而未纳税的,对未达到纳税起征点的经营业户,应按行业最低起征点计算应纳税所得额。

对应纳税而不纳税的经营者应向房屋征收办出具未纳税证明。

人事社保劳动部门应根据被征收人的用工情况出具被征收人办理用工等相关手续的证明。

被征收人与房屋承租人有约定的,按其约定进行补偿;没有约定的,对被征收人给予搬迁奖励,对正在经营的房屋承租人给予停产停业损失补偿。

第四十一条  市政府应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。

市政府作出房屋征收决定前,应当组织自然资源、城市管理、住建等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的,应当按照本办法相关规定给予补偿:对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

第四章  优惠及奖励政策

第四十二条  对在征收公告发布之日前,持有民政部门颁发的《城市居民最低生活保障金领取证》或残联颁发的《残疾人证》的低保家庭、残疾家庭,与持有房屋产权证的被征收人在同一户口上的配偶、子女,给予被征收人一次补助10,000.00元或免费安置3平方米新建住宅楼面积,对于即是低保家庭又是残疾家庭的,给予两次补助费或免费安置6平方米新建住宅楼面积。

被征收人按照前款规定在同一征收区域内只能享受一次优惠政策。

第四十三条  奖励期限和标准。

(一)被征收人自房屋征收决定公告发布之日起1-15日(含15日)内完成搬迁的:一次性奖励人民币1万元;按每平方米100元标准给予奖励。房屋用途为住宅的,选择新建住宅楼产权调换再给予产权面积50%做为奖励。

(二)被征收人自房屋征收决定公告发布之日起16-30日(含30日)内完成搬迁的:一次性奖励人民币5000元;按每平方米50元标准给予奖励。房屋用途为住宅的,选择新建住宅楼产权调换再给予产权面积30%做为奖励。

(三)被征收人自房屋征收决定公告发布之日起满30日后仍然未签订协议、搬迁的,一律不予奖励。

第四十四条  房屋征收部门与被征收人应就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

房屋征收中心与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收中心报请市政府,依照本办法的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第四十五条  被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市人民政府依法申请人民法院强制执行。

第五章  法律责任

第四十六条  房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由市人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十七条  采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第四十八条  采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第四十九条  贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

第五十条  房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十一条  在城区内,如单位或个人未经规划部门批准,私下与居民以房屋征收的名义进行具体房屋征收(拆迁)行为的,给政府造成损失的,应进行赔偿。情节严重构成犯罪的依法追究刑事责任。

第五十二条  对于提供虚假证照获取利益的被征收人,由公安、纪检监察等相关部门依法查处。对涉及出具虚假证照的人员,由纪检监察、公安等部门依据相关规定予以处理;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

第六章  附则

第五十三条  本办法由嫩江市房屋征收中心负责解释。

第五十四条  本办法自公布之日起施行,《嫩江县人民政府关于印发嫩江县城镇棚户区改造拆迁补偿安置办法(试行)的通知》(嫩政发〔2010〕27号)、《嫩江县人民政府关于印发嫩江县国有土地上房屋征收与补偿办法的通知》(嫩政发〔2012〕16号)同时废止。

本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理。本办法施行前已作出征收补偿决定的项目,按照原办法规定办理;未作出征收补偿决定的项目,按照本办法规定办理。

祁晓宁